Продажа квартиры в рассрочку — Подробное руководство

Продажа квартиры в рассрочку возможна, если у покупателя нет достаточной суммы для полной оплаты ее стоимости. При этом всегда есть риск того, что кто-то из участников сделки столкнется с мошенничеством другой стороны договора. В этой статье выясним, как продать квартиру в рассрочку, чтобы свести к минимуму все риски и не нарушить условия сделки.

Рассрочка выгодна обеим сторонам. Очевидное преимущество от сделки получает покупатель, ведь ему не приходится долгие годы заниматься выплатой кредита банку и затрачивать большие средства сверх стоимости недвижимости. С другой стороны, продавец квартиры зачастую не имеет времени и возможности ждать, пока появится более платежеспособный покупатель, поэтому от также выигрывает, хотя рискует больше.

Что такое рассрочка и когда она нужна

Рассрочка предполагает передачу имущества с условием полностью выплатить его стоимость в течение некоторого промежутка времени (ст. 488 ГК РФ). При этом на объект налагается обременение, то есть покупатель не может совершать любые операции с ним до полного погашения долга перед продавцом.

Этот вариант применяется, когда имеется необходимая сумма для внесения первоначального платежа и покупатель уверен, что сумеет в течение некоторого времени выплатить полную сумму. Такая сделка практикуется, если для улучшения жилищных условий планируется вначале купить новую квартиру в рассрочку, затем продать старую и внести остаток суммы.

Те факторы, которые выгодны для покупателя, могут стать минусами для владельца квартиры, ведь он в отдельных случаях рискует потерять все.

Продавцы соглашаются на проведение такой операции в нескольких случаях:

• поиск покупателя затруднителен, недвижимость сложно продать;
• срочно понадобилась определенная сумма денег;
• владельцем недвижимости является молодая компания застройщик с небольшим опытом работы на рынке недвижимости.

Видео по теме «Ипотека или Рассрочка»:

В чем плюсы и минусы рассрочки

Продавцов и покупателей недвижимости может привлечь простота оформления сделки, хотя иногда имеются ощутимые риски для каждой из сторон. Для устранения вероятности обмана рассрочку рекомендуется оформлять при помощи нотариуса.

К отрицательным моментам такой операции с недвижимым имуществом можно отнести:

1. Продавец не имеет возможности получить всю сумму сразу.
2. Покупатель может нарушить договорные условия и не выплатить всю сумму, тогда потребуется проводить судебное разбирательство.
3. Всегда есть риск столкнуться с мошенниками, тогда продавец может потерять и деньги, и квартиру.

Продавец квартиры рискует остаться без денег, если покупатель не будет выплачивать деньги по договору, за время использования квартиры покупателем ее состояние может ухудшится, а значит и стоимость на рынке понизится. В случае судебного разбирательства появятся дополнительные расходы.

Риски покупателя заключаются в том, что, получив последний взнос, продавец может отказаться снимать отягчение с квартиры, а обращение в суд потребует новых материальных затрат. При возникновении непредвиденных обстоятельств, которые приведут к задержке или отсутствию платежей, жилье могут забрать, и гарантии того, что все внесенные деньги вернут полностью, нет. Кроме того, на него будут наложены штрафы.

Но продажа недвижимости с рассрочкой выплат имеет и свои положительные стороны:

1. Возможность быстрее найти клиента.
2. Простота и быстрота заключения договора.
3. Отсутствие затрат на страхование здоровья и жизни.
4. Возможность обойтись без участия банка и долгого времени ожидания ответа из него.
5. Минимальная переплата по процентам или их полное отсутствие.

Видео по теме «На что обратить внимание при продаже квартиры в рассрочку»:

Какими способами осуществляется рассрочка

Практикуются следующие способы оформления рассрочки при продаже квартиры:

1. Покупатель вносит 50% всей суммы, подписывается договор о внесении остатка в течение 3-6 месяцев. Проценты не начисляются ввиду небольшого срока выплат.
2. Покупатель делает первоначальную выплату, а срок рассрочки по платежам составляет 1-2 года. При этом на остаток суммы начисляются проценты, но не больше 1-3%.
3. Первоначальный взнос отсутствует, но оформляется договоренность погашать долг равными суммами денег в течение нескольких месяцев. Это наиболее редкий способ, применяется застройщиком при продаже квартиры частному лицу в новостройке.

При этом первоначальный платеж необходимо оформлять в виде задатка или аванса. Но следует помнить, что авансовый платеж никаких гарантий обеим сторонам не дает и при отказе от сделки его необходимо возвратить покупателю, независимо от того, кто является инициатором расторжения договора.

Что касается задатка, то при желании покупателя отказаться от сделки, внесенная им сумма денег остается у владельца квартиры, а если продавец расторгает договор, то он вынужден возместить задаток в двойном размере (ст. 488, ст. 454 ГК РФ).

Как проходит процедура

Сама процедура оформления происходит в несколько этапов:

1. Продавец и покупатель договариваются о продаже недвижимости.
2. Согласовывается и составляется график платежей.
3. Производятся сбор и проверка документов.
4. Составляется договор, подписывается акт по приему-передаче.

Если квартира покупается на вторичном рынке, то сделка между физическими лицами осуществляется на основании ст. 549-558 ГК РФ. Дополнительно обговариваются и вносятся в договор пункты о рассрочке платежа и о моменте внесения первого платежа. Он может быть до или после регистрации собственности.

Иногда покупатель планирует сделать выплату за счет материнского капитала или иной субсидии от государства. Этот момент следует обсудить, так как иногда у покупателя бывают проблемы или задержки из-за противоречий с органами, выплачивающими субсидии, и он об этом умалчивает.

Какие документы необходимы

Объем документов для оформления сделки достаточно большой, поэтому нужно быть готовым потратить много времени.

Потребуется собрать следующие документы:

1. Техпаспорт. Если его нет или в квартире производились перепланировки, то необходимо обратиться в БТИ. Техпаспорт, выданный более 5 лет назад, требуется поменять на новый. Для этого нужно обратиться в МФЦ для получения нового. Его выдают в течение 10 дней. Паспорт стоит около 2 тысяч рублей.
2. Правоустанавливающие документы на жилище (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследство, решения судов), свидетельство о регистрации, выписку из ЕГРП. Это позволит покупателю удостовериться, что у квартиры нет обременения. Для этого обращаются в Росреестр. Стоимость услуги — 2 тысячи рублей.
3. Выписку из домовой книги (ее можно заменить справкой о составе семьи) из ЖЭКа или МФЦ.
4. Справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, а также квитанции об оплате за последние 6 месяцев из ЕИРЦ.
5. Согласие на продажу квартиры от владельцев долей, если жилье оформлено в долевую собственность. Если долей владеет несовершеннолетний, потребуется разрешение от органов опеки. Документ заверяется нотариально, чтобы не обманули ни покупателя, ни проживающих в этой квартире лиц.
6. Копии паспортов всех сторон договора.
7. Договор продажи имущества (3 экземпляра), все документы, которые должны быть приложены к нему: акт приемки-передачи, график погашения платежей. Все страницы прошиваются, проклеиваются.
8. Доверенность на продажу квартиры, если сделка производится не собственником, а его доверенным лицом. Покупателю нужно проверить наличие нотариального оформления, чтобы договор был совершен без обмана.
9. Квитанция об уплате госпошлины (1000 рублей).

С этим пакетом документов необходимо прийти в МФЦ, где продавец и покупатель пишут заявление. При отсутствии МФЦ сделка оформляется в кадастровой палате. Обязательно указывается, что квартира передается в рассрочку и сохраняет обременение до окончательного погашения стоимости.

Содержание договора

К написанию текста договора следует отнестись очень внимательно, чтобы впоследствии обойтись без рисков и потерь. Форма составления и содержание документа соответствуют стандартному договору о купле-продаже, только в текст вносится пункт о рассрочке платежа.

Как составляется договор:

1. Указываются ФИО каждой из сторон, их адреса регистрации, паспортные данные;
2. Вносится точная и полная информация о квартире с указанием адреса, этажа, площади;
3. Прописываются права и обязанности покупателя и продавца;
4. Вписывается, в какой срок и в каком порядке квартира передается покупателю;
5. Фиксируется цена объекта недвижимости (цифрами и прописью);
6. Определяется точная сумма и время первоначального платежа, а также когда и в каком размере будут осуществляться последующие платежи, с указанием даты внесения последнего платежа;
7. Вписывается условие, что все платежи будут передаваться по расписке, оформленной у нотариуса.

В конце перечисляются возможные санкции на случай задержки платежей и других нарушений. По закону нотариальное заверение или госрегистрация договора необязательны

Покупка квартиры в рассрочку – выгодная сделка для продавца и покупателя. Это гораздо выгоднее, чем ипотека, так как обычно проценты не начисляются, а если и начисляются, то в минимальном размере. Отсутствуют дополнительные платежи и комиссии. Эксперты советуют брать квартиру в новостройке, на этом этапе жилье обходится дешевле, а со временем его стоимость возрастает. Единственное условие – обеим сторонам нужно как можно внимательнее отнестись к оформлению договора, чтобы не остаться у разбитого корыта.