Покупка квартиры в рассрочку от застройщика на 5 и 10 лет

Жилищный вопрос испортил не только москвичей: жители всех регионов страны готовы на многое ради покупки собственного жилья. К сожалению, уровень доходов не всем позволяет быстро накопить нужную сумму на квартиру или дом. И здесь традиционными решениями выступают ипотека либо рассрочка от застройщика. Насколько выгодна покупка квартиры в рассрочку и в чем ее отличие от ипотеки, и на каком этапе покупателя ждут подводные камни? Об этом читайте в нашей статье.

Выгоды и риски покупки нового жилья в рассрочку

Подвижная ситуация в экономике спровоцировала затяжной кризис в строительной отрасли. С 2014 года застройщики отмечают спад спроса на квартиры.

Государственные программы поддержки (ипотека военным, молодым семьям и пр.) не всем доступны. Поэтому строители спасают себя сами. Одним из инструментов активизации продаж выступает рассрочка.  Рассмотрим, как работает эта схема, и какие условия получает покупатель квартиры:

• рассрочка предоставляется на новое жилье, квартиры в новостройках. Продажи в рассрочку на вторичном рынке крайне редки и имеют свои риски, о чем мы расскажем отдельно;
• договор рассрочки заключается между застройщиком (или компанией-продавцом квартир) и покупателем, напрямую, без посредничества банков;
• обязательным условием выступает первоначальный взнос. Чем он выше, тем лояльнее условия. В 2018 году в Москве застройщики предлагают рассрочку с первым взносом от 30 до 50% стоимости квартиры;
• средний период рассрочки от нескольких месяцев до двух лет. Обычно этот срок определяется готовностью дома к заселению: застройщик заключает договоры рассрочки на этапе строительства и хочет получить свои деньги сразу после сдачи объекта в эксплуатацию. Длительная рассрочка, на 5 лет и более, встречается крайне редко;
• размеры ежемесячных взносов определяются договором. В большинстве случаев покупатель вносит остаток суммы равными частями в течение означенного периода, но могут быть и другие схемы расчетов;
• при покупке квартиры в новостройке в рассрочку отсутствуют дополнительные расходы на оценку и страховку;
• пакет документов, необходимый для заключения договора, минимален: большинство застройщиков требуют от покупателя предъявления паспорта. Не нужны справки о доходах, трудовая книжка и пр.

Сравнивая условия ипотеки с рассрочкой, кажется, что второй вариант гораздо выгоднее. Экономически это так и есть: переплата минимальна, покупатель не тратит время на сбор документов и ожидание решения банка, получает прямой договор с продавцом жилья.

Рекомендуем посмотреть видео по теме:

Но есть нюансы, которые могут пошатнуть оптимизм потенциальных покупателей квартир в рассрочку:

• застройщик может повысить цену на квартиры, продаваемые с рассрочкой на год и выше. Сегодня эта разница составляет в среднем до 2% стоимости квадратного метра жилья;
• чем короче период договора, тем выше первый взнос. От покупателя потребуют внести сразу половину стоимости квартиры;
• право собственности на жилье строительная компания оставляет за собой до момента полного расчета. Клиентам, оплатившим более 50% стоимости жилья, компании передают ключи от новых квартир, но полностью распоряжаться недвижимостью покупатель сможет только после погашения долга;
• финансовая ситуация каждой строительной компании индивидуальна. И если у застройщика не хватит денег на окончание работ, покупателям придется получать свои деньги через суд. Причем претендовать они могут только на сумму уплаченных взносов, но не на квартиры. Если городские власти передают недострой другой компании, новый владелец может изменить условия контракта и повысить цену на квартиры. В этом случае у покупателей небольшой выбор: доплатить или через суд потребовать свои деньги обратно.

Срок рассрочки в 2018 году не превышает одного-двух лет. Купить квартиру с отсрочкой платежа на 5-7 лет предлагает ограниченное количество застройщиков, а цена такой недвижимости будет включать проценты (до 12% годовых, что сопоставимо с ипотечными ставками).

Риски рассрочки выше, чем при ипотеке: невыполнение обязательств строительной компании надолго «заморозит» вложения покупателей. В лучшем случае недостроенный объект примет новый собственник, который рассчитается с покупателями. В худшем случае деньги придется возвращать через суд. При банкротстве застройщика гарантии возврата никто не даст.

Особенности рассрочки на готовое жилье

Реально или нет получить рассрочку при покупке квартиры на вторичном рынке? Если предложениями от застройщиков никого не удивить, объявления о рассрочке на вторичку Москвы и других крупных городов встречаются очень редко. Это объясняется спецификой продаж: квартиры в готовом доме продают их владельцы, физические лица. И ждать денег никто из них не хочет. Продавцы предпочтут снизить цену, но гарантированно получить деньги сразу, чем давать отсрочку на несколько месяцев.

Такая позиция объясняется экономической ситуацией и высокими рисками на рынке жилья:

Схема продажи в рассрочку вторички и риски для покупателя

Теоретически, сделка на вторичку не отличается от покупки новой квартиры: продавец и покупатель заключают договор, определяя размер начального взноса, сроки и очередность последующих выплат.

В договоре прописываются все аспекты: характеристика продаваемого объекта, состояние, стоимость, условия рассрочки (с процентами или без). До полного расчета недвижимость остается в собственности покупателя. После оплаты покупатель оформляет на себя право собственности и может распоряжаться жильем по своему усмотрению.

Длительный срок, в течение которого продавец сохраняет право собственности на недвижимость, может создать проблемы покупателю. Например, при отказе в регистрации сделки, получить обратно свои деньги будет сложно. Недобросовестный продавец может их потратить и сказаться банкротом. Если при этом на квартиру претендуют третьи лица, то ждать компенсации покупателю придется годами, посещая суды как работу.

Как купить недвижимость в рассрочку. Советы экспертов

Если вы решились на приобретение недвижимости с рассрочкой платежа, советы экспертов будут актуальны:

• при покупке в рассрочку от застройщика, изучите документы строительной компании, отзывы о ней, и любую другую информацию. Проверьте срок жизни застройщика, количество реализованных и сданных объектов, оцените деловую репутацию компании. В открытом доступе, на сайтах арбитражных судов, можно найти открытые иски от физических и юридических лиц к данной компании – не экономьте время на эти поиски, чужой опыт убережет вас от ошибок
• оценив надежность застройщика, переходите к изучению документов на сделку. Получите экземпляр договора и обратитесь за консультацией к юристу. Получите экспертное мнение о рисках договора и советы по их нейтрализации. Хороший юрист предложит изменить спорные трактовки и заключит договор с максимальной выгодой для своего клиента;
• заключив договор, выполняйте все обязательства в срок, ведь любой пропуск платежа может принести не только штрафы, но и изменение ключевых условий сделки;
• если вы хотите купить вторичку в рассрочку, и рассматриваете предложение продавца, убедитесь в легитимности сделки. Этот процесс потребует финансовых и временных затрат: нужно получить справки о прописанных жильцах, проверить домовую книгу и технический паспорт, убедиться в отсутствии обременения на недвижимость и судебных исков к хозяину.

Важно знать: любой намек на неблагополучное финансовое положение продавца, или информация о его закредитованности должны вас насторожить: плохая кредитная история дает право кредиторам подать на банкротство. В этом случае имущество должника будет продано, а деньги отдадут его кредиторам. Поэтому, остерегайтесь давать аванс таким «продавцам» и тем более, заключать с ними договоры рассрочки.

Покупка квартиры в рассрочку имеет как выгоды, так и высокие риски. Сомневаясь в надежности продавца или юридической чистоте сделки, откажитесь от заключения договора. Хорошим способом снизить свои риски станет покупка жилья в ипотеку: банк проверит рейтинг продавца, а снизить расходы вы сможете, вернув кредит досрочно.